Способы защиты прав участников долевого строительства

Информация может быть не достоверна

В силу имеющихся экономических причин для решения своих жилищных вопросов одним из востребованных способов решения пресловутого жилищного вопроса остается участие в долевом строительстве.
В то же время известные финансовые трудности зачастую приводят к различным нарушениям застройщиками своих обязательств. Да и сами застройщики, стремясь привлечь потенциальных участников, порой идут на неоправданные риски, предлагая заведомо трудновыполнимые условия.
Нередко бывает и то, что пытаясь экономить средства на строительство, застройщики хитрят, используя низкосортные строительные, не выполняют всех обещанных дольщикам проектных требований, а также привлекают к выполнению работ дешевую, а потому часто низкоквалифицированную, рабочую силу.
В результате всего этого уплативший немалые деньги дольщик, часто полученные за счет дорогих кредитов или от продажи единственного жилья, вынужден месяцами ждать обещанной сдачи дома в эксплуатацию, перебиваясь на съемной квартире, либо получает объект, не отвечающий ожидаемому результату.
Сегодня практически не бывает случая, чтобы застройщик исполнил все надлежаще. Именно поэтому среди обращений в Бюро «Юристов&ЭкспертовЪ» часты обращения дольщиков, которых интересует объем принадлежащих им прав и способы их защиты.
Наш краткий рассказ об этом и является целью настоящей статьи.

И так, наиболее распространенными являются вопросы о том, каким образом восстановить свои права в случае просрочки исполнения застройщиком своих обязательств, т.е. передачи квартиры позднее срока, установленного в договоре, что делать, если застройщик предлагает принять квартиру, качество которой вас не устраивает, а также как быть, если недостатки проявились после её приемки.
Основным нормативным документом, регулирующим отношения застройщика и участника строительства, является федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (называемый еще закон №214-ФЗ). В неурегулированной им части отношения гражданина-участника строительства и застройщика регулируются также законом «О защите прав потребителей». Оба этих закона предоставляют дольщику достаточные возможности для защиты своих интересов и наказания нерадивого исполнителя. В частности согласно закону «О защите прав потребителей» в случае необоснованного неисполнения добровольно требования дольщика в свою защиту с застройщика взыскивается штраф в размере 50% от суммы всех подлежащих уплате дольщику денежных средств, а кроме того по требованию заявителя и компенсация морального вреда в денежном выражении.
Согласно п.2 ст. 6 закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Ставка рефинансирования ЦБР на сегодняшний день установлена на уровне 11% годовых. Таким образом, при просрочке передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщик может обратиться в суд и потребовать взыскания с застройщика неустойки, которая рассчитывается по формуле:

                         неустойка=цена договора×кол-во дней просрочки×11%/150.

Кроме этого судом с застройщика будет взыскан также и штраф в половину от суммы неустойки, а также компенсация морального вреда.
Помимо этого подлежат компенсации также понесенные дольщиком в связи с просрочкой передачи объекта убытки. Такими убытками может быть, например, переплата по кредиту в случае, если кредитным договором предусматривается снижение ставки по кредиту после передачи банку в залог соответствующей квартиры, что возможно только после получения её от застройщика и регистрации прав на нее. При этом суды, к сожалению, отказывают в возмещении таких явных убытков дольщика, как плата за наем квартиры в период просрочки застройщика, мотивируя отказ тем, что нет прямой причинной связи между просрочкой и необходимостью оплачивать наем.
Если уж просрочка затянулась более чем на два месяца, и конца стройке в ближайшие дни не видно, то дольщик согласно ст. 9 закона №214-ФЗ вправе и вовсе отказаться от договора и потребовать возврата всех уплаченных денег, а заодно и процентов за все время пользования застройщиком деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР (напомним, что сегодня это 11% годовых) за каждый день.
Как видим, застройщика при просрочке ждут достаточно серьезные санкции.
Поэтому, стараясь просрочить как можно меньше, застройщики спешат и часто всеми правдами и неправдами стараются сдать дольщику практически недоделанную квартиру, обещая доделать её потом. Причем порой, злоупотребляя предоставленными законом возможностями, ухитряются оформить такую передачу односторонним актом, ссылаясь на то, что дольщик, который в действительности требовал доделки квартиры, якобы необоснованно уклонился от приемки, либо убеждают дольщика, что отказаться от приемки он не имеет права и в этом случае сам будет платить застройщику неустойку. Следует отметить, что этому иногда потворствуют и суды. 
Противостоять таким аргументам и считать днем передачи квартиры день полного исполнения застройщиком обязательства позволит грамотное юридическое сопровождение и совершение правильных действий. Нужно помнить, что согласно ст. 8 закона №214-ФЗ до приемки квартиры дольщик вправе настаивать на составлении акта о несоответствии объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, и потребовать от застройщика устранения всех имеющихся недостатков либо соразмерного недостаткам уменьшения цены договора либо компенсации расходов на их устранение своими силами или силами третьих лиц (других организаций) и только после выполнения одного из этих требований принять объект.
Что же делать, если вдруг застройщику удастся передать квартиру с недостатками либо о таких недостатках дольщик, не обладающий строительными знаниями, узнает уже после получения квартиры (например, во время выполнения ремонтных работ)?
Защитить интересы можно и в этом случае.
Для этого в первую очередь следует привлечь независимую экспертную организацию (о дне осмотра экспертом квартиры лучше уведомить и застройщика), специалист которой определит и зафиксирует имеющиеся недостатки строительства. Затем, выбрав одно из предусмотренных ст. 7 закона №214-ФЗ требований (безвозмездное устранение всех имеющихся недостатков либо соразмерное недостаткам уменьшение цены договора и возврат части денег либо возмещение расходов на их устранение своими силами или силами третьих лиц), грамотно составить и направить застройщику претензию с таким требованием, а если в установленные сроки такая претензия не будет удовлетворена, то обратиться в суд с соответствующим иском. По требованию дольщика суд кроме уже упоминавшегося взыскания штрафа и компенсации морального вреда возместит за счет застройщика также затраты на проведение экспертизы и расходы на оказание юридической помощи.

Юристы Бюро «Юристов&ЭкспертовЪ» имеют значительный и успешный опыт участия в разрешении подобных споров (с примерами такой практики можно ознакомиться на сайте www.ekpravo.ru в разделе «Справка/Судебная и административная практика/Защита прав потребителей»). Помимо юридической защиты Бюро «Юристов&ЭкспертовЪ» проводит также экспертизы по установлению качества выполненных строительных работ и оценке недостатков. Таким образом, обратившийся в нашу компанию дольщик получает все необходимое сопровождение в одном месте.